Κυριακή, 11 Δεκεμβρίου 2011

Ακίνητο, αγορά ή ενοικίαση; Μία συζήτηση "στρογγυλής τραπέζης"

Συρρίκνωση τιμών έως και κατά 50%, ακόμη και κάτω από τις αντικειμενικές αξίες, καταγράφεται στην αγορά ακινήτων, η οποία επί της ουσίας είναι «παγωμένη» με ελάχιστες αγοραπωλησίες. Η απελπιστική αυτή κατάσταση αφορά σχεδόν σ' όλες τις κατηγορίες ακινήτων, ενώ οι πολύ λίγες μεταβιβάσεις που πραγματοποιούνται, έχουν σχέση κυρίως με περιπτώσεις ιδιοκτητών, οι οποίοι πωλούν όσο όσο ευρισκόμενοι σε μεγάλη ανάγκη.


Πηγή "Ημερησία"


Απόψεις των : Θεόδωρος Ακριβός, Βασίλης Αρβανίτης, Άγγελος Σιδέρης, konstantine ks, Χρήστος Μοσχέτας, Λουκάς Γιάννης, 
Είχαμε πει εδώ και ένα χρόνο για πτώση των τιμών των ακινήτων κατά 50%... Ήδη καταγράφεται αυτό το νούμερο σε κάποιες περιπτώσεις... Σε λίγο θα είναι ο κανόνας...Απαλλοτρίωση περιουσιών...


Η "αξία" των ακινήτων πάταγε στα πήλινα πόδια των εύκολων δανείων, αλλά ακόμα και στην διάρκεια της παλαβής δεκαετίας που ζήσαμε, τα ενοίκια χτύπαγαν το καμπανάκι και έδειχναν ότι η πραγματική δύναμη της αγοράς ήταν πολύ-πολύ χαμηλότερη.


Με την επιλογή του κουρέματος και αποπληθωρισμού μετά από εποχές δανείων κ πληθωρισμού ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΩΝΟΝΤΑΙ ΠΕΡΙΟΥΣΙΕΣ.
Γιατί ο μεσος εργαζόμενος που προσπάθησε το 2007 να καλύψει μια βασική του ανάγκη ΤΗ ΣΤΕΓΗ δεν είχε τις γνώσεις και την ανάλυση να προβλέψει πότε θα πάμε σε αποπληθωρισμό και δανείστηκε βασιζόμενος σε κάποιες παραδοχές:
ότι θα έχει δουλειά
ότι ο μισθός του τουλάχιστον δεν θα μειωθεί
και ότι οι τιμές των ακινήτων τουλάχιστον δεν θα πέσουν...



Η πρώτη κατοικία είναι και θα είναι must χωρίς να υποβληθεί σε καμιά ανάλυση του αν συμφέρει. Το ταβάνι στις τιμές είναι η ικανότητα των τραπεζών να δανειοδοτούν και των δανειζομένων να αποπληρώνουν. Πράγματι, το συμφέρον σήμερα ειναι να μένεις σε ενοίκιο, από κάθε άποψη, όμως σχεδόν κανείς δεν το αναλύει έτσι. Όταν μπαίνουμε στην κατηγορία ακίνητο για επένδυση κλπ. τότε ανοίγει αυτή η κουβέντα. Νομίζω ότι ο διαχωρισμός χρειάζεται. Επομένως, δεν νομίζω ότι κανείς νοιάζεται για την αξία της πρώτης κατοικίας του όσο απλώς για το να μην του την πάρει τελικά η τράπεζα. Και πιστεύω οτι ο λόγος που δεν ανοίγουν οι τραπεζικοί πλειστηριασμοί ακόμη δεν είναι μόνο κοινωνικός. Είναι και ότι πολλοί θα πάνε στην τράπεζα και θα πουν ΔΕΝ ΠΛΗΡΩΝΩ, θέλω αναπροσαρμογή του δανείου προς τα κάτω γιατί αν μου το κατασχέσεις θα χάσεις περισσότερα, ας μοιράσουμε λοιπον τη χασούρα.


Όταν σταθεροποιηθεί η κατάσταση, τα πράγματα μπορεί να πάρουν τελείως διαφορετική τροπή απο αυτή που ακόμη και ο ποιό αισιόδοξος περιμένει. Για παράδειγμα, η αγορά παραθεριστικών κατοικιών απο μόνη της, ενδέχεται όχι μόνο να στηρίξει, αλλά και να εκτινάξει τις τιμές, όσο υπάρχει αποσταθεροποίηση, ότι και να πούμε είναι λάθος. Η Ελλάδα είναι χώρα με μοναδικά χαρακτηριστικά, αυτό δεν πρέπει να το ξεχνούμε ποτέ.Τα ακίνητα είναι επένδυση με μακροχρόνιο ορίζοντα 20-25 χρόνια. Αν υποθέσουμε ότι πέφτουν του χρόνου 50%, πόσο μπορεί να ανέβουν οι τιμές σε 5 χρόνια ??? σε 10 ???? Σε περιόδους κατάθλιψης οι περισσότεροι εξ'ημών προβάλουν το παρόν σε μελλοντικό χρόνο, άρα αντί για το μέλλον, βλέπουν το παρόν μέσα από μεγενθυντικό φακό. Αυτή η κατάσταση ισχύει σε όλες τις εκφάνσεις της ζωής : οικονομικά, προσωπικά, συναισθηματικά κλπ κλπ. Τώρα πώς μπορούμε να αποφύγουμε αυτή την μιζέρια, είναι μεγάλη συζήτηση.


Η πτώση των τιμών των ακινήτων από την κορύφωση των αποτιμήσεων το 2008 έως και το 2ο τρίμηνο του 2011 είναι -12%. (δελτίο τύπου ΕΤΕ 12/10/11). Από το 2001 (είσοδος στην Ευρωζώνη) μέχρι 2008 έχουμε μια αύξηση των τιμών ακίνητων περίπου 60%. Ο δείκτης απόδοσης τιμών κατοικιών/ενοικίων αυξανόταν συνεχώς μέχρι το 2008 (τα ενοίκια δεν έφερναν το αντίστοιχο όφελος στον ιδιοκτήτη σε σχέση με την τιμή αγοράς του ακινήτου) αλλά από 2008 και μετά έχουμε μια διόρθωση του δείκτη υπέρ των ενοικίων. Πιστεύω ότι τα σπίτια απλά διορθώνουν τις τιμές – φούσκα που είχαμε το 2008. Η πτώση 12% είναι διόρθωση και όχι απαξίωση τιμών. 
Πιθανολογώ ότι θα δούμε άλλο ένα 10-12% (μείωση από τα υψηλά του 2008) ακόμα στις τιμές. (οι προβλέψεις ισχύουν στο σενάριο που μείνουμε στο ευρώ)



Η νομοθετική απαγόρευση στις τράπεζες να βγάλουν σε πλειστηριασμό τα ακίνητα που έχουν κατασχεθεί, έχει ως αποτέλεσμα η πτώση των τιμών στην πράξη να είναι πολύ παραπάνω, ενώ στο επόμενο διάστημα μπορεί να είναι ΚΑΤΑΙΓΙΣΤΙΚΗ. Μην ξεχνάμε ότι οι φόροι στα ακίνητα ΜΟΛΙΣ ΤΩΡΑ ΕΠΙΒΛΗΘΗΚΑΝ. Δυστυχώς τα ακίνητα στην Ελλάδα είναι η απόλυτη φούσκα και αυτό φαίνεται από το ποσοστό ιδιοκατοίκησης που αγγίζει το 85%.


Δυστυχώς, πολλοί από εμάς ρυθμίσαμε την ζωή μας, πάνω σε ένα peak, ένα ξέσπασμα δημοσίου και ιδιωτικού δανεισμού, μία κορυφή που επειδή κράτησε αρκετά χρόνια, μας ξεγέλασε και την νομίσαμε οροπέδιο. Το παραμύθι όπου το δημόσιο δανειζόταν για να δίνει εφ΄ άπαξ, να διπλοπληρώνει εργολάβους και να τριπλοπληρώνει φάρμακα και όπλα, σε συνδυασμό με ιδιώτες που βάζανε υπογραφές για δάνεια 30 αλλά και 40(!) ετών, φέρνοντας αυτό το μελλοντικό εισόδημα έτοιμο για κατανάλωση ΤΩΡΑ, είχε πολύ κοντά ποδάρια.
Έχουμε πολλές ελληνικές παροιμίες, για μεταξωτά εσώρουχα..., για τον καιρό..., για το πάπλωμα. Αλλά επιλέξαμε να τις αγνοήσουμε.



Το λάθος είναι ότι η φοροκαταιγίδα χτυπά τη μικρή ιδιοκτησία, ενώ παραμένουν ανείσπρακτοι φόροι πολλών ετών.Όσο για το νομικό καθεστώς που διέπει τον πλειστηριασμό ακινήτων, είναι θέμα χρόνου να αλλάξει. Σε αυτή την κατεύθυνση κινείται η τροποποίηση για είσπραξη χρεών προς το δημόσιο μέσω παρακράτησης μισθού. Και σε απλά ελληνικά, επιτέλους θα πρέπει να υπάρξει διαχωρσμός του επαγγελματία μπαταχτσή από τον αδύναμο. Η απόδοση κοινωνικής δικαιοσύνης είναι το κυρίαρχο στοιχείο για επιστροφή στην ομαλότητα.  Φόροι στα τυφλά, εφεδρεία στα τυφλά, αποφυλακίσεις ενόχων στα τυφλά. Το πιο άνισο πράγμα στον κόσμο είναι να μεταχειρίζεσαι με ισότητα τους άνισους. Οι πολιτικές επιλογές που κηρύσσουν μια τυφλή, άκοπη, αβαβα ισότητα όλων είναι φασιστικες έως υποκριτικές. Και δυστυχώς, αποτελούν τον τρόπο με τον οποίο σήμερα η δημοκρατία μας κατανοεί τον εαυτό της, προφανώς αυτοαναιρούμενη και έτσι προγραμματισμένη να αυτοκαταστροφεί θεμελιακά.


Πάντως στη Αγγλία που η φούσκα των ακινήτων έσκασε το '08 τα ενοίκια ανέβηκαν (όχι άμεσα και όχι υπερβολικά). Το ίδιο έγινε και στην Αμερική. Το ίδιο θα γίνει και σε εμάς? Ακόμη και με ίδια χρηματοδότηση 70% του ακινήτου, οι τράπεζες σήμερα απορρίπτουν αιτήσεις δανείων. Μαζί με τη φορολογική επιδρομή, αναμένω σκάσιμο της φούσκας. Όλα τα κίνητρα πλέον λένε "νοικιάστε" και όχι "Αγοράστε"
Συρραφή απόψεων και αναδημοσίευση από "Στρογγυλή τράπεζα"